Para grande parte dos brasileiros, financiar um imóvel é a única alternativa para conquistar o sonho da casa própria. E pelos números, muitos estão no processo de garantir seu lar doce lar: em 2023, o volume de financiamentos chegou a R$ 251 bilhões e deve bater recorde em 2024, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Mesmo que o financiamento aproxime as pessoas dessa realização, ainda assim é preciso fazer um bom planejamento financeiro a longo prazo – já que as parcelas correrão por anos, o que pode assustar muitos que desejam concretizar o feito.
Por isso, amortizar as parcelas do financiamento imobiliário vem como uma solução para quem deseja acelerar o fim deste compromisso e quitar a dívida antes do previsto. Quer saber como diminuir esse parcelamento? Continue a leitura e descubra como esse processo funciona.
O que é amortização de parcelas?
Pode ser que você já tenha ouvido falar sobre amortização, mas não entenda muito bem sobre ela. Tudo bem, nós explicamos!
Em um financiamento imobiliário, a amortização – que significa abatimento ou desconto – possibilita antecipar parcelas que seriam pagas no futuro, conseguindo de fato diminuir o valor total da dívida. Ou seja, a amortização acontece quando você paga uma quantia além da que está estabelecida na sua parcela mensal programada.
Em outras palavras, você pode pagar completamente pelo financiamento mais rápido, enquanto recebe descontos na dívida total.
Como funciona a amortização?
Para entender melhor como funciona a amortização, vamos considerar o que compõe a parcela de um empréstimo ou financiamento.
A parcela é composta por:
- Valor principal que foi tomado emprestado e deve ser devolvido à instituição financeira;
- Juros, que é a remuneração cobrada pelo empréstimo;
- E outros custos que vão variar de acordo com o tipo de operação de crédito, como os seguros de morte, invalidez permanente e danos físicos ao imóvel – que são obrigatórios.
Com isso em mente, a amortização de um financiamento possibilita o pagamento antecipado de algumas parcelas e tudo o que a compõe – considerando a opção de amortizações extraordinárias ao longo do contrato.
E isso será feito de acordo com o sistema de amortização oferecido pela instituição financeira, diminuindo o tempo da dívida.
Qual a diferença entre os sistemas de amortização oferecidos pelo Banco Santander?
A grande diferença entre eles está no cálculo da amortização. Os principais sistemas oferecidos pelo Santander são:
Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)
No sistema de pagamento com amortização pela Tabela SAC, as parcelas são mais altas no início e vão sendo reduzidas gradualmente ao longo do contrato. Logo, você paga prestações decrescentes até quitar a dívida.
Com a amortização constante nas parcelas, os juros vão incidir sobre um valor principal cada vez menor, reduzindo o valor total da dívida mais rapidamente.
Tabela Price (Sistema francês de amortização)
Já na amortização da Tabela Price, o valor das parcelas será o mesmo do início ao fim do contrato. Isso ocorre porque os juros são calculados sobre o saldo devedor remanescente, que diminui a cada parcela paga.
A principal característica da Tabela Price é que a amortização da dívida ocorre de forma linear, ou seja, a cada parcela paga, o mesmo valor é amortizado. Com ela, é possível planejar melhor o seu orçamento e iniciar o pagamento com parcelas menores em relação a Tabela SAC.
Importante lembrar que em ambos os sistemas temos a atualização do saldo devedor da operação pela Taxa Referencial (TR), a mesma utilizada para correção da Poupança.
Para entender as diferenças entre as Tabelas SAC e Price no detalhe, leia este conteúdo especial.
Por isso, definir se uma é melhor que a outra dependerá do seu planejamento financeiro. Mas é importante destacar que nem sempre é possível fazer essa escolha, já que o sistema precisa ser aprovado pela instituição financeira, que vai analisar a renda familiar e outros critérios.
Como usar o FGTS na amortização do financiamento?
Esta é uma grande chave para diminuir o tempo do financiamento imobiliário. Trabalhadores que têm ou já tiveram carteira assinada podem usar o saldo do FGTS para amortizar o valor da dívida, o que é uma opção interessante considerando sua taxa de rendimento em 3% ao ano.
Para isso, o contribuinte deve solicitar essa modalidade no banco responsável pelo financiamento para resgatar o fundo junto à Caixa Econômica Federal. Isso pode ser feito todos os anos para diminuição de até 80% do valor da parcela ou a cada 2 anos para amortizar e até mesmo quitar todo o saldo devedor.
Existem também outras regras para usar o FGTS na amortização, olha só:
- O trabalhador deve ter saldo suficiente na conta do FGTS para efetuar a amortização do financiamento imobiliário;
- Ter no mínimo 3 anos trabalhando sob o regime do FGTS;
- Não ser titular de financiamento imobiliário ativo no Brasil concedido no âmbito do SFH (Sistema Financeiro de Habitação);
- Não ser proprietário de outro imóvel residencial no mesmo município em que trabalha ou mora;
- O imóvel deve ser residencial urbano e destinado para moradia do trabalhador, com valor avaliado em até R$ 1.500.000,00 para todos os estados;
- O imóvel deve estar localizado no mesmo município em que o trabalhador exerce sua atividade profissional principal;
Para conferir outras regras e detalhes, faça a consulta no site da Caixa Econômica Federal.
Leia também: O que é interveniente quitante no financiamento imobiliário?
Como amortizar as parcelas de um financiamento na prática?
Se você já tem um financiamento imobiliário em andamento, pedir uma amortização não é complicado. Veja como você pode fazer:
1 - Avalie as vantagens: comece analisando se a amortização é realmente vantajosa para o seu momento financeiro, tendo a certeza de que é a melhor opção para economizar. Usar as calculadoras do banco e fazer simulações é a melhor forma de prever todos os custos e possibilidades;
2 - Escolha a modalidade: caso queira reduzir o tempo de pagamento (de 30 anos para 15, por exemplo), é preciso optar pela amortização por tempo da dívida. Mas se precisa diminuir o valor das parcelas, fique atento para esta opção. Considere o método da amortização entre Tabela SAC ou Price, como explicamos anteriormente;
3 - Contate o banco: Fale com o gerente do banco onde foi realizado o financiamento para entender todo o processo de amortização e as condições para o seu caso – como a opção de usar seu Fundo de Garantia (FGTS);
4 - Certifique-se da sua decisão: Avalie sua realidade financeira e tenha certeza de que poderá cumprir com as novas condições do contrato após a amortização, considerando a melhor maneira de manter o orçamento em dia;
5 - Comunique sua decisão ao banco: É hora de iniciar a nova fase do seu financiamento imobiliário. Fique atento aos prazos de pagamento e se tudo o que foi acordado está em contrato.
#DicaSantander: Toda e qualquer renda extra pode ajudar muito na amortização do seu financiamento imobiliário. Considere fazer alguns ajustes no orçamento, utilizar seu 13º salário, fazer trabalhos como freelancer ou até vender bens que não farão falta para você e sua família no momento. Ao mesmo tempo, não deixe de manter sua reserva de emergência à disposição para qualquer necessidade.
Além da amortização de parcelas, você sabia que pode quitar seu financiamento com Consórcio? Saiba como isso funciona e faça uma simulação agora mesmo:
Você também pode trazer seu financiamento para o Santander: conheça a portabilidade de financiamento imobiliário e descubra todos os benefícios de seguir com seu sonho por aqui!
Compartilhe