Conhecido como Certificado de Recebíveis Imobiliários, o CRI oferece uma oportunidade de diversificar seus investimentos enquanto potencializa seus ganhos.
Ao investir em CRIs, você pode contribuir para o crescimento do mercado imobiliário e, em contrapartida, desfrutar de uma rentabilidade atrativa.
Este instrumento financeiro, cada vez mais popular entre os investidores brasileiros, proporciona uma alternativa sólida às alternativas tradicionais.
Conheça mais sobre esse ativo no conteúdo completo que preparamos para você!
O que é CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)?
O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título de Renda Fixa lastreado em créditos imobiliários. Mas o que isso significa?
Ele funciona como uma forma de captação de recursos para o setor, onde empresas especializadas transformam recebíveis dos financiamentos imobiliários em títulos negociáveis no mercado financeiro.
Então, é mais uma oportunidade para quem deseja investir no ramo imobiliário por meio dos títulos de Renda Fixa, que proporcionam maior previsibilidade quanto aos retornos.
Como funciona o investimento em CRI?
Simplificando o conceito, ao investir em um CRI, o investidor compra um título que, na prática, representa um empréstimo para financiamentos de projetos imobiliários específicos, como construções ou créditos para compra de imóveis.
Para isso, o dono do CRI recebe pagamentos periódicos de juros e amortizações proporcionais ao fluxo de recebíveis dos empréstimos.
Deixando mais claro, vamos a um exemplo: um empreendedor imobiliário vende imóveis que ainda nem ficaram prontos. Como os financiamentos desse tipo geralmente são de longo prazo, ele pode contratar uma securitizadora para antecipar o que ganharia com as vendas no futuro.
Então, esta empresa converte as parcelas devidas em títulos de crédito, produtos que ficam disponíveis e são oferecidos a investidores.
Então, o empreendedor obtém recursos imediatos e o dono do CRI assume o ganho dos recebíveis, conforme eles são quitados.
Também é possível fazer esse investimento de modo indireto por meio de Fundos de Renda Fixa ou Fundos Imobiliários, ativos em que você conta com a ajuda de um gestor profissional para escolher os melhores CRIs para compor o portfólio do Fundo em busca de bons retornos.
Qual é a rentabilidade deste produto?
A rentabilidade dos CRIs é parecida com outros títulos da Renda Fixa. Os investidores obtêm retorno financeiro na forma de juros e amortizações, que são pagos periodicamente conforme estipulado no título.
Geralmente, a rentabilidade dos CRIs é determinada por uma taxa prefixada ou pós-fixada, isto é, atrelada a índices como o IPCA ou o CDI. Contudo, isso depende da estrutura do título e das condições de mercado.
É importante notar que a rentabilidade dos CRIs pode variar conforme as condições econômicas e o desempenho dos projetos que lastreiam os créditos.
Prazos, liquidez e impostos
Os prazos, liquidez e impostos nos CRIs são geralmente estruturados da seguinte maneira:
Prazos
Os CRIs podem ter prazos variados, que são definidos no momento da emissão do título. Os prazos são geralmente médios ou longos, dependendo do projeto imobiliário que lastreia o título. Como o foco é para horizontes maiores, as emissões mais curtas (até 3 anos) não são muito comuns.
Contudo, é mais comum encontrar CRIs de longo prazo (acima de 10 anos), pois é uma característica desse ativo. Então, os investidores devem verificar essas informações antes de investir, pois os prazos impactam a disponibilidade dos recursos.
Liquidez
A liquidez dos CRIs pode variar. Alguns títulos possuem liquidez restrita, o que significa que não é possível resgatar o investimento antes do vencimento.
Então, a maneira de transformá-lo em dinheiro antes dessa data é vendendo para outro investidor. Se isso for feito, não há garantia de receber a rentabilidade contratada.
Isso ocorre porque os CRIs são normalmente pensados para serem mantidos até o vencimento para garantir uma melhor rentabilidade.
Em casos de necessidade de liquidez antecipada, pode ser mais desafiador encontrar compradores no mercado secundário.
Impostos
A boa notícia é que os CRIs são isentos de Imposto de Renda, medida estipulada em lei como forma de fomentar o investimento e o desenvolvimento do setor imobiliário, um dos mais relevantes para economia nacional.
Porém, apesar da isenção de impostos sobre os ganhos, é preciso declarar seus CRIs anualmente à Receita Federal, uma vez que fazem parte do seu patrimônio.
Quais são as vantagens dos CRIs?
As vantagens dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) incluem:
- Rentabilidade mais interessante: oferecem potencial de rentabilidade competitiva, geralmente superior aos ativos mais conservadores de Renda Fixa.
- Diversificação: permitem diversificar o portfólio em diferentes projetos imobiliários, com diferentes prazos e rentabilidades.
- Segurança relativa: são considerados investimentos de menor risco e têm menos correlação com outras classes, mesmo na Renda Fixa.
- Isenção de IR: investidores pessoas físicas são isentos de IR sobre os rendimentos dos CRIs.
Existem riscos e desvantagens nos CRIs?
Sim, assim como qualquer investimento, os CRIs também apresentam alguns riscos e desvantagens que os investidores devem considerar, principalmente:
- Risco de crédito: risco de inadimplência dos devedores dos financiamentos imobiliários que lastreiam os CRIs. Caso os mutuários não paguem suas dívidas, isso pode afetar a rentabilidade e até mesmo o retorno do investimento.
- Risco de mercado: flutuações no mercado imobiliário podem impactar a valorização dos imóveis financiados e, consequentemente, a capacidade dos devedores de manter os pagamentos.
- Risco de liquidez: sua liquidez é apenas no vencimento. Então, pode ser difícil encontrar compradores no mercado secundário caso o investidor precise do dinheiro antes disso.
- Risco de variação de taxas de juros: mudanças nas taxas de juros podem afetar tanto a rentabilidade dos CRIs quanto a capacidade de pagamento dos devedores.
Para mitigar esses riscos, é recomendável que o investidor avalie cuidadosamente a reputação da securitizadora, a qualidade dos imóveis financiados, a estrutura do CRI e as condições econômicas vigentes antes de investir.
Além disso, diversificar seus investimentos em diferentes produtos, além de CRIs, consultar um especialista em investimentos e investir de modo indireto por meio de Fundos também podem ajudar a reduzir exposição a riscos.
CRIs x LCIs x FIIs de papel: quais são as diferenças?
As diferenças entre CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) de papel que investem em CRIs são as seguintes:
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Característica |
CRI |
LCI |
FIIs de papel |
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Natureza do Investimento |
É um título lastreado em créditos imobiliários, onde o investidor empresta dinheiro em troca dos recebíveis. |
É lastreado em créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou alienação fiduciária de imóveis. |
São Fundos que compram majoritariamente CRIs, onde o investidor possui cotas de um portfólio diversificado de CRIs. |
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Estrutura e Emissão |
Emitido por securitizadoras após a transformação de recebíveis imobiliários em títulos negociáveis. |
Emitido por instituições financeiras para captar recursos destinados ao setor imobiliário, com garantias específicas. |
São Fundos independentes que compram e detêm CRIs em sua carteira e distribuem os rendimentos entre os cotistas. |
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Rentabilidade e IR |
A rentabilidade pode ser pré-fixada ou pós-fixada e são isentos de IR. |
Normalmente oferece isenção de IR para pessoas físicas e tem rendimentos atrelados à performance dos financiamentos imobiliários. |
A rentabilidade é composta pelos rendimentos dos CRIs na carteira, sendo esses proventos isentos de IR. Também há a valorização das cotas. |
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Liquidez e Resgate |
A liquidez se dá apenas no vencimento, sendo mais adequado para investimentos de médio a longo prazo. |
Pode ter liquidez diária ou periódica, dependendo das condições estabelecidas pelo emissor. |
É possível vender e comprar cotas de FIIs diariamente na Bolsa, desde que eles tenham bom volume de negócios. |
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Riscos e diversificação |
Os riscos incluem inadimplência dos devedores, risco de mercado imobiliário e variações nas taxas de juros. |
Menos riscos comparado aos CRIs individuais devido às garantias reais, mas ainda sujeito a riscos de mercado e econômicos. |
Oferecem diversificação com exposição entre diversos CRIs na carteira do Fundo, reduzindo o risco específico de um único título. |
Cada um desses investimentos possui características próprias em termos de rentabilidade, liquidez, riscos e estrutura de tributação, devendo ser escolhidos de acordo com o perfil de risco e objetivo de cada investidor.
Como investir em CRIs?
Para investir em CRIs, você vai precisar de uma conta em uma corretora de valores ou um banco que ofereça o produto e, então, pode seguir os passos abaixo:
Entenda o funcionamento: familiarize-se com o que são CRIs, como funcionam, suas características de rentabilidade, liquidez e riscos associados.
1 - Respeite seu perfil de investidor: avalie seu perfil de investidor, considerando seus objetivos financeiros, horizonte de investimento e tolerância ao risco.
2 - Analise os CRIs disponíveis: avalie características como prazo de vencimento, rentabilidade oferecida (prefixada ou pós-fixada), rating de crédito da securitizadora, entre outros.
3 - Acompanhe seus investimentos: monitore periodicamente o desempenho da carteira. Verifique os pagamentos de juros e amortizações conforme o cronograma estipulado e tenha atenção a qualquer informação relevante sobre o emissor.
4 - Diversifique: considere diversificar seus investimentos em CRIs, distribuindo seu capital entre diferentes emissões e prazos, para reduzir o risco.
Os CRIs são recomendados para todos os tipos de investidor?
Apesar de se enquadrarem com ativos de Renda Fixa, os CRIs não são necessariamente recomendados para todos os tipos de investidor devido às suas características específicas. Aqui estão alguns pontos a considerar:
- Maior risco: CRIs podem apresentar riscos como inadimplência dos devedores, volatilidade do mercado imobiliário e variações nas taxas de juros.
- Horizonte de investimento: CRIs geralmente são mais adequados para investidores focados no médio a longo prazo, devido à sua liquidez restrita.
- Conhecimento e experiência: entender o funcionamento dos CRIs, avaliar a qualidade dos recebíveis e acompanhar o desempenho do mercado requer certo nível de conhecimento e experiência prévia.
- Objetivos: seus objetivos financeiros e estratégia de investimento devem alinhar-se com as características e riscos associados aos CRIs.
Em resumo, enquanto os CRIs podem ser uma alternativa atrativa para alguns investidores devido aos seus potenciais retornos e diversificação, é essencial avaliar cuidadosamente se eles se encaixam no perfil e nos objetivos individuais antes de investir.
Importante: os instrumentos financeiros discutidos neste material podem não ser adequados para todos os investidores. Este material não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Qualquer informação contemplada neste material deve ser confirmada quanto às suas condições, antes da conclusão de qualquer negócio. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. O Banco Santander (Brasil) S. A. (“Banco Santander”) não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste material ou seu conteúdo.
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