Descobrir as diferentes possibilidades de investimento é um passo importante para quem busca diversificar e crescer seu patrimônio de forma segura e eficiente.
Quando falamos em Fundos Imobiliários (FIIs), muitas vezes, surge uma dúvida comum: por onde começar? Este guia traz uma visão geral sobre os 6 principais tipos de Fundos Imobiliários, explicando como funcionam, quais são suas características e os benefícios que podem oferecer.
Aqui, vamos abordar o essencial para que você entenda melhor essas alternativas e possa fazer escolhas mais informadas, mesmo que esteja apenas começando no mundo dos investimentos.
O que são os Fundos Imobiliários (FIIs)?
Simplificando, os Fundos imobiliários, ou FIIs, são uma forma de investir em imóveis sem precisar comprar um imóvel diretamente.
Em vez disso, o investidor adquire cotas de um Fundo que, por sua vez, investe em empreendimentos imobiliários como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos, hotéis, hospitais, entre outros.
Então, cada cota representa uma fração desses empreendimentos, permitindo que o investidor participe dos resultados do Fundo, seja com a valorização dos imóveis, seja com a renda gerada por aluguéis e outros rendimentos.
Portanto, sua mecânica de funcionamento é simples: o investidor compra cotas do Fundo na Bolsa de Valores, assim como se compraria ações de uma empresa.
Os FIIs, então, distribuem periodicamente ao menos 95% do resultado líquido dos lucros aos cotistas, geralmente em forma de rendimentos mensais. Esses rendimentos podem ser isentos de Imposto de Renda, desde que o Fundo siga algumas regras específicas.
Quais são os principais tipos de FIIs?
Os principais tipos de Fundos Imobiliários são os de tijolo, papel, Fundos de Fundos (FoFs), híbridos, Fiagros, Hedge Funds, e Fundos de desenvolvimento.
A seguir, falaremos sobre cada um deles:
1. FIIs de tijolo
Os Fundos de tijolo são um tipo de Fundo Imobiliário que investe diretamente em imóveis físicos, como shoppings, prédios comerciais, galpões logísticos e até hospitais e universidades.
Lembrando que a nomenclatura “FIIs de tijolo” é apenas informal e mesmo dentro dessa categoria existem novas classificações, inclusive com a quantidade de inquilinos (mono-inquilinos e multi-inquilinos, por exemplo).
Esses imóveis são alugados para empresas e negócios, e o valor do aluguel é distribuído aos cotistas, normalmente de forma mensal.
Assim, esse rendimento isento de IR pode representar uma fonte de renda passiva para o investidor.
Além disso, existe a possibilidade de valorização dos imóveis no longo prazo, o que pode aumentar o valor das cotas do Fundo.
2. FIIs de papel
Os Fundos de papel são FIIs que investem, principalmente, em títulos de dívida ligados ao setor imobiliário, em vez de imóveis físicos.
Quando você compra uma cota de um FII de papel, está investindo em produtos do mercado financeiro como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
Resumidamente, esses títulos operam como uma espécie de “empréstimo” para empresas ou projetos imobiliários, que pagam juros por esse financiamento.
Daí, o cotista ganha com os juros desses títulos, que são repassados regularmente como rendimentos ou dividendos, na linguagem da área.
Normalmente, são para quem busca exposição ao setor imobiliário e deseja renda menos influenciada pela valorização ou desvalorização de imóveis e mais pelos indexadores, como a taxa Selic e a inflação.
3. Fundos de Fundos
Os Fundos de Fundos, conhecidos como FoFs (do inglês, Funds of Funds), são FIIs que investem em cotas de outros FIIs, em vez de investir diretamente em imóveis ou títulos.
Ao adquirir uma cota de um FoF, o investidor está comprando uma participação em uma cesta diversificada de outros FIIs, como Fundos de tijolo, de papel e até mesmo outros FoFs.
Esse tipo oferece uma maneira prática de diversificação, pois o gestor do FoF seleciona e administra os FIIs da carteira, buscando um equilíbrio entre rendimento e risco.
Os rendimentos do FoF vêm das distribuições que ele recebe dos Fundos em que investe e, geralmente, são repassados periodicamente aos cotistas.
4. FIIs Híbridos
Os Fundos Híbridos são FIIs que combinam diferentes tipos de ativos imobiliários na sua carteira, isto é, ativos comuns aos FIIs de tijolo e de papel.
Logo, ao comprar uma cota, o investidor está investindo em uma mistura de ativos, que pode incluir imóveis físicos (como shoppings, galpões e escritórios) e títulos imobiliários (como CRIs e LCIs).
Para o cotista, isso significa uma diversificação natural, pois o Fundo pode ajustar seus investimentos conforme as condições de mercado, buscando o melhor equilíbrio entre risco e retorno.
Por fim, os rendimentos de um Fundo Híbrido vêm das receitas geradas pelos imóveis e dos juros dos títulos, sendo distribuídos periodicamente aos investidores.
5. Fiagros
Os Fiagros, ou Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais, são uma modalidade recente de Fundo Imobiliário que permite ao investidor aplicar no setor agropecuário.
Ao comprar uma cota de um Fiagro, o investidor passa a participar dos ganhos de diversos ativos ligados ao agronegócio, sem precisar adquirir terras ou gerir negócios agrícolas diretamente.
Os ativos de um Fiagro podem incluir títulos de dívida, como Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs), propriedades rurais, ou até participações em empresas do setor agrícola.
Assim sendo, eles funcionam de maneira similar aos FIIs tradicionais, com rendimentos distribuídos aos cotistas periodicamente, que podem vir tanto dos juros dos CRAs quanto do arrendamento ou venda de terras agrícolas.
6. Fundos de Desenvolvimento
Os Fundos de Desenvolvimento são uma categoria especial de FIIs voltada para a construção e desenvolvimento de novos projetos imobiliários.
Quando um investidor compra uma cota de um FII de desenvolvimento, ele está financiando empreendimentos imobiliários que ainda estão em fase de obras ou planejamento, como prédios residenciais, complexos comerciais e galpões logísticos.
Esses Fundos são considerados especiais porque envolvem mais riscos que outros tipos de FIIs, como os fundos de tijolo.
Como os imóveis ainda estão sendo construídos, os rendimentos dependem do sucesso da obra e da venda ou aluguel das unidades após a conclusão.
Qual a melhor categoria de Fundos Imobiliários para a minha carteira?
Desse modo, para finalizar, o melhor tipo de Fundo Imobiliário (FII) para sua carteira depende dos seus objetivos e do seu perfil de investidor.
Cada um deles tem características e riscos específicos, que podem ser mais ou menos adequados conforme suas necessidades.
Portanto:
- Para quem busca rendimentos mais estáveis: Fundos de tijolo e de papel são mais buscados, pois oferecem rendimentos periódicos, seja através de aluguéis (no caso dos Fundos de tijolo) ou de juros de títulos imobiliários (no caso dos de papel). Eles atraem quem prefere ganhos regulares e uma exposição mais tradicional ao setor imobiliário.
- Para quem busca diversificação: os Fundos de Fundos (FoFs) ou Híbridos são preferíveis por esse objetivo do investidor. Isso porque eles são Fundos que facilitam a diversificação com uma única aplicação.
- Para quem aceita mais risco para buscar retornos maiores: os Fundos de desenvolvimento são indicados para investidores com perfil mais arrojado. Eles podem oferecer maior valorização no longo prazo, mas também envolvem riscos adicionais até que os empreendimentos sejam concluídos e comecem a gerar renda.
Avaliar bem esses pontos e alinhar suas escolhas com sua tolerância ao risco e objetivo financeiro é o caminho para encontrar a categoria de FIIs mais adequada à sua carteira.
Lembrando que os FIIs são ativos de Renda Variável e, assim sendo, são recomendados apenas aos investidores de perfil arrojado.
O investimento em FIIs não é garantido pela instituição ou por qualquer mecanismo de seguro, ainda, pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC).
Caso os investimentos ofertados não sejam adequados ao seu perfil, fale com a gente e podemos encontrar, juntos, as melhores opções para você.
Para isso, deixe o seu Perfil de Investidor (API) sempre atualizado e leia todas as condições de cada produto antes de investir.
Além disso, os rendimentos (dividendos) pagos pelos FIIs passam por oscilações e não são garantias de ganhos constantes, pois depende do resultado de suas operações.
Por fim, esteja atento ainda que os resultados e dividendos do passado não garantem o mesmo no futuro.
Importante: os instrumentos financeiros discutidos neste material podem não ser adequados para todos os investidores. Este material não leva em consideração os objetivos de investimento, situação financeira ou necessidades específicas de qualquer investidor. Qualquer informação contemplada neste material deve ser confirmada quanto às suas condições, antes da conclusão de qualquer negócio. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento. O Banco Santander (Brasil) S. A. (“Banco Santander”) não se responsabiliza por decisões de investimentos que venham a ser tomadas com base nas informações divulgadas e se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste material ou seu conteúdo.
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